Hiện tại dịch bệnh nên quá trình giao dịch đi lại cũng vô cùng nhiều khó khăn. Do đó, việc giao dịch nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền sẽ diễn ra nhiều hơn khi hai bên mua bán ở xa. Bên cạnh đó, cũng sẽ gặp phải nhiều rủi ro trong quá trình sử dụng hợp đồng ủy quyền để giao dịch và gần như mất trắng nếu bên ủy quyền chết hoặc chấm dứt tồn tại.

Hợp đồng ủy quyền là gì?

Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Theo đó, bên nhận ủy quyền chỉ thay mặt bên ủy quyền để thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận.

Còn theo Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 có quy định việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Để được cơ quan đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính thì các bên chuyển nhượng cần thực hiện: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, Kê khai nghĩa vụ tài chính (kể cả trường hợp được miễn), Đăng ký biến động.

Căn cứ theo các quy định trên, người nhận chuyển nhượng phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực mới thực hiện được thủ tục sang tên; nhận chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền không thể sang tên vì không phải thành phần hồ sơ đăng ký sang tên.

Trên thực tế nhiều người muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng thay vì thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán, sang tên Giấy chứng nhận theo đúng quy định thì lại ký hợp đồng ủy quyền để thay mặt người sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng và các quyền khác như chuyển nhượng, tặng cho. Khi đó, người nhận chuyển nhượng sẽ gặp rất nhiều rủi ro. Những rủi ro khi chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền

1. Người nhận chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền sẽ không có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu nhà đất thực sự

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại… khi có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật; trừ một số trường hợp đặc biệt. Nếu giao dịch thông qua hợp đồng ủy quyền, người nhận chuyển nhượng không được cấp Giấy chứng nhận, do đó không được tự do thực hiện các quyền trong phạm vi ủy quyền mà phải hỏi ý kiến của bên ủy quyền (bên chuyển nhượng).

2. Người nhận chuyển nhượng có thể sẽ bị lấy lại nhà đất nếu người chuyển nhượng thay đổi ý định

Bên được ủy quyền có nghĩa vụ phải giao lại cho bên ủy quyền những lợi ích thu được và tài sản đã nhận trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, đồng thời phải bồi thường thiệt hại và phải báo trước cho bên được ủy quyền. Rủi ro ở đây là người chuyển nhượng muốn đổi ý thì có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền để lấy lại tài sản, chuyển nhượng cho người khác kiếm lời hơn và như thế bên nhận chuyển nhượng sẽ là bên bị động mà không làm gì được cả.

3. Người nhận chuyển nhượng có thể bị lấy lại nhà đất khi bên ủy quyền chết hoặc chấm dứt tồn tại

Nếu bên ủy quyền chết hoặc chấm dứt tồn tại, người nhận chuyển nhượng sẽ có nguy cơ mất trắng nhà đất khi nhận chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền, bởi người nhận chuyển nhượng không có giấy tờ hợp pháp lý sở hữu nhà đất đó.

4. Nhà đất đã nhận chuyển nhượng có thể bị Nhà nước thu hồi mà không được bồi thường

Luật Đất đai đã quy định rõ, chỉ có người sử dụng đất hợp pháp, người đứng tên trên Giấy chứng nhận mới được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Trường hợp sử dụng đất mà không có Giấy chứng nhận thì phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013.

Như vậy khi Nhà nước thu hồi thì người sử dụng đất theo hợp đồng ủy quyền sẽ không được bồi thường.

5. Nhà đất không đầy đủ pháp lý, không thực hiện đúng trình tự, thủ tục của pháp luật

Nhà đất nếu đủ điều kiện đưa vào giao dịch tức là phải có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng… thì không ai muốn giao dịch bằng hợp đồng ủy quyền. Do đó, người nhận chuyển nhượng cần phải lưu ý khi giao dịch qua hợp đồng ủy quyền.

Người nộp thuế khi ủy quyền chuyển nhượng nhà đất

Căn cứ theo điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:

“Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản” Theo quy định trên thì người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền chuyển nhượng nhà đất là người ủy quyền. Nếu các bên thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thì thực hiện theo thỏa thuận